Köpprocessen av fastigheter på Mallorca

Köpprocessen av fastigheter på Mallorca

Information om skatter, lagar, avgifter, finansiering och våra rekommendationer om köpprocessen av fastigheter.

1. Själva köpprocessen

Om du köper en fastighet i Spanien, råder vi dig först och främst att anlita en advokat för att hjälpa dig med alla formella detaljer. (För ytterligare information om den viktiga roll som en advokat innehar, vänligen titta på avsnitt 4.) Din advokat hjälper till att kontrollera om det finns några skulder på fastigheten, såsom bolån och övriga lån, och bekräftar att den som säljer är den lagliga ägaren av fastigheten.

Om allt är i sin ordning, skriver man sedan ett optionsavtal och betalar en handpenning, oftast 10 % av köpeskillingen. I optionsavtalet står bostadens pris, storleken på handpenningen, datum när kontraktet skall undertecknas och vad som är inkluderat i priset (t.ex. möbler). Man skriver ett optionsavtal för att reservera fastigheten medan du slutför andra juridiska och finansiella teckningsoptioner. Eftersom en fastighet kan säljas via flera fastighetsmäklare är det mycket viktigt att reservera fastigheten när köpare och säljare är överens om priset. Om du beslutar dig för att inte genomföra ditt köp sedan optionsavtalet undertecknats förlorar du den erlagda handpenningen. Om säljaren ändrar sig sedan optionsavtalet skrivits under måste denne betala tillbaka handpenningen och ofta också en straffavgift, ibland upp till dubbla handpenningen beroende på vad som står i optionsavtalet.

När det är dags för själva köpet förbereder din jurist köpebrevet (Escritura de Compraventa). Det undertecknas sedan av dig och säljaren, i närvaro av en spansk notarie. Både säljaren och köparen kan naturligtvis företrädas av någon som har fått fullmakt. Vid det här tillfället skall också resten av betalningen erläggas.

Notarien sänder sedan dokumentet om köpet till det lokala fastighetsregistret för att registrera köparen som ägare. Efter cirka tre månader får köparen tillbaka handlingen (Escritura/Lagfart), och är då registrerad som den nya ägaren till bostaden.

2. Avgifter och skatter

Tillåt 10-13% av köpeskillingen för avgifter och skatter. Kostnader vid köp är följande:

  • Moms-Mervärdesskatt (IVA): Bostadsköpare i Mallorca är skyldiga att betala 8% till 10% moms för begagnade fastigheter. Skatten beräknas stegvis, dvs 8% upp till 400.000 €, 9% för värdet mellan 400.000 € och 600.000 € och 10% för värdet överstigande 600.000 €. Det innebär en fastighet som kostar 850.000 € skulle beskattas 8% för den första delen upp till 400.000 €, 9% för 200.000 € och 10% för 250.000 € delen över 600.000 €. Momsen som tillkommer för nybyggda fastigheter är 10%. Men om du köper mark i Spanien, kommersiella lokaler och parkeringsplatser i garage, så stiger momsen till 21%.
  • Plusvalía: En kommunal markvärdestegringsskatt som grundar sig på värdehöjningen på fastigheten sedan det senaste köpet. Den baseras på a) var fastigheten är belägen, b) tomtyta, c) fastighetsbeteckningens värde, d) och tidpunkten för den tidigare lagfarten. Denna skatt ska enligt lag betalas av säljaren men vissa säljare vill fortfarande att den ska betalas av köparen.
  • Notarie avgifter: Notarien tar både en fast och en rörlig avgift, relaterat till fastighetens taxeringsvärde. När notarien skickar in köpebrevet för registrering till det lokala fastighetsregistret, tar man ut en stämpelskatt. Räkna med att betala cirka 1 % av priset för notariekostnad och stämpelskatt till fastighetsregistret.
  • Juristarvoden: Avse omkring 1% av inköpsvärdet till juristarvoden.
  • Om köparen behöver ett bolån kan det tillkomma vissa startavgifter.

3. Årliga skatter

Fastighetsägare i Spanien måste årligen betala skatt. Vi rekommenderar att du använder dig av en skatterådgivare (så kallad "gestoria") för att sköta deklaration och skatt. Detta spar arbete och eventuella böter för förseningar med skatteinbetalningen. Vi kan rekommendera några bra skatterådgivare.

Den huvudsakliga årliga skatten är fastighetsskatt (IBI).

Skatten beräknas på taxeringsvärdet. Skattesatsen varierar mellan 0,4 % och 1,1 % beroende på området där bostaden är belägen. Den årliga skatten ligger då mellan 200€ och 2000€ per år beroende på fastighetsvärdet.

4. Måste du använda en jurist när du köper bostad i Spanien?

Det är inte ett måste, men det är viktigt att få experthjälp av en jurist för att allt ska gå rätt till. Din jurist tar hand om den formella sidan, kollar upp bland annat med de lokala myndigheterna att t ex ingen nattklubb ska byggas precis bredvid din drömbostad. Juristen skriver köpekontraktet, ansöker om NIE-nummer, hanterar betalningen av handpenningen och följer med dig till notarien för det slutgiltiga köpet av bostaden. Du får information om skatter både under och efter ditt inköp. Framför allt kommer hon/han att se till att du får en bostad som verkligen är din enligt lag och att den är i sin ordning. Advokaten kan även upprätta ett testamente för din fastighet. Huvudsakligen är juristen där för att besvara eventuella frågor om köpprocessen och ägandet av din egendom. Kostnaderna för en advokat är ca 1% av köpeskillingen.

Vi kan rekommendera flera renommerade jurister.

5. Vad är kostnaden för att köpa och finansiera en fastighet i Spanien?

Det finns inga enkla svar på den här frågan. Vanligtvis så ligger kostnaderna på ytterligare 10-13% av köpeskillingen för olika avgifter och skatter. Dessa 10-13% innefattar avgifter för juristen och notarien samt transaktionskostnader eller mervärdesskatter. Om du är intresserad av att finansiera din fastighet, kan du få hjälp från en spansk bank. Spanska banker är i allmänhet okomplicerade och snabba när det gäller bolån. På Mallorca är de vana att hantera bolån för utländska kunder.

Vi har kontakt med flera banker i Skandinavien och med alla banker och mäklarfirmor i Mallorca. Utifrån dina behov kan vi rekommendera dig rätt urval av banker för din låneansökan. Vi har en stor erfarenhet av att finansiering och hittar de bästa lösningarna för våra kunder.

Vänligen kontakta oss via denna länk om du har några frågor.

MALLORCARESIDENCIA SL © 2012 - CIF: B57607699 TOMO: 2382, LIBRO: 0, FOLIO: 157, HOJA: PM-63854, INSCRIP.: 1 | Legal notice